История развития оценки недвижимости в России — Услуги оценки — Полезная информация — Инженерный центр
Логотип. Инженерный центр

История развития оценки недвижимости в России

История развития любой отрасли неразрывно связана с историей развития государства. Историю развития оценки в России, как и всего рынка недвижимости, можно разделить на два этапа: оценка в дореволюционной и современной России.

История развития оценки недвижимости в дореволюционной России

Первый мировой опыт в области оценки относится к XVII веку, первооткрывателями оценки средневековья считаются Миланское герцогство и Тироль. С развитием промышленности и увеличением населенных пунктов в большинстве стран Западной Европы в XIX веке начались кадастровые работы, включающие описание, регистрацию и оценку недвижимого имущества.

В дореволюционной России оценка недвижимости проводилась для целей налогообложения. Необходимость проведения кадастровых работ в России, неотъемлемой составной частью которых являлась оценка недвижимости, возникла после отмены крепостного права в 1861г. При формировании земского бюджета предметом налогообложения становились объекты недвижимости. Размер налогообложения определялся доходностью и ценностью имущества. С конца ХX века ведутся статистические исследования недвижимого имущества в отдельных губерниях России, с разделением результатов оценки земли и оценки городской недвижимости.

Таким образом, был накоплен опыт оценки стоимости недвижимого имущества, что позволило перейти от практики к теории процедуры оценки. Регулирование процесса оценки рассматривается на государственном уровне, в 1893 г. правительство России издает закон о переоценке всех видов недвижимого имущества в 34 губерниях. В это же время утверждаются «Правила оценки недвижимых имуществ», затем публикуется инструкция по толкованию закона. Главная роль в установлении оценочных норм по этому закону отводится уездным оценочным комиссиям, которые хорошо ориентировались в данной местности и знали местные условия. Устанавливалась полная децентрализация земского кадастра. Следствием этого явилась невозможность создания единообразия оценки не только в масштабах государства, но даже в масштабах одной губернии. Именно поэтому 18 января 1899 г. был принят новый закон об оценке недвижимого имущества. Главным изменением в организации оценки, в соответствии с новым законом, стала передача компетентности установления оценочных норм от уездных к губернским оценочным комиссиям.

Одновременно с этим финансирование оценочной деятельности за счет земств, у которых хронически не хватало средств, было заменено единым государственным финансированием. И это дало ощутимый эффект по ускорению оценочных работ в следующие два года после принятия нового закона. В историческом плане можно сделать вывод, что выполнение кадастровых работ и масштабных работ по оценочной статистике требуют существенного государственного финансирования.

В современной терминологии подобные работы, называемые раньше оценочной статистикой, относятся к категории массовой оценки недвижимости.

В конце XIX - начале XX века в России были разработаны и реализованы на практике методы оценки земли и городской недвижимости по уровню доходности, как это требовалось для целей налогообложения. Оценка городской недвижимости (например, квартир) производилась на основе дохода от сдачи ее внаем или в аренду. На основе различных статистических методов выявлялись зависимости между валовой доходностью и факторами, определяющими качество жилья. Использование статистического подхода предполагало предварительное получение представительной (презентативной) совокупности фактических данных о доходности жилых квартир и их параметрах. Работы по получению массивов таких данных выполнялись в России с учетом специфики каждого города, в котором проводилась оценка недвижимого имущества. В относительно небольших городах собирались данные обо всех объектах, подлежащих оценке, а в Москве проводились выборочные исследования. Так, при оценке стоимости жилых квартир в г. Москве в 1886 г. статистическое отделение Московской городской управы исходило из того, что следует иметь данные по 5% от всех квартир г. Москвы. При этом по 2-3 участкам эти сведения должны были составлять не менее 10% от всех жилых помещений. Сбор фактического массива данных по 5% квартир проводился с таким расчетом, чтобы различные типы исследуемых квартир находились между собой в том же соотношении, в каком они находятся в целом городе. В результате получили совокупность из 3443 квартир, расположенных в 37 (из 49) полицейских участков города. Для сбора материалов о жилых квартирах использовали специальную форму, включавшую данные о местонахождении, строительном материале дома, этажности квартиры, наличии кухни, прохожей, коридора, ванной, комнаты для прислуги, количестве жилых комнат, числе окон и других признаках. Полученные данные подвергались сложной статистической обработке. Путем группировки и сопоставления выявлялись признаки недвижимого имущества, влияющие на величину дохода, а именно, местонахождение, размер, материал построек и т.п. В соответствии с этими признаками недвижимое имущество делилось на разряды, и на основании сведений о доходности различных видов имуществ, входящих в тот или иной разряд, выводилась величина дохода, свойственная каждому разряду имущества. Величина дохода, найденная таким образом, называлась нормальной — в отличие от фактической доходности имущества, зависящей от случайных причин.

Статистическое отделение Московской городской управы в ходе обработки материала решало наиболее сложную задачу — выявление основных и дополнительных признаков, определяющих доходность квартир, а также количественную зависимость между доходностью квартиры и отдельными признаками.

Проведенные группировки позволили выявить большое влияние местонахождения квартиры на уровень ее доходности. Например, установили, что доходность при равной средней величине комнаты квартиры в Городском участке г. Москвы (центральный участок), в 1-м Яузком, Мещанском, Пятницком, Серпуховском, в Лефортовском участках соответственно составила 178, 117, 111, 91, 72 и 59 руб./год (на 1 комнату). Таким образом, уже в то время выявилось, что главным фактором стоимости недвижимости является местоположение.

Анализ сильных и слабых сторон оценочной практики в дореволюционной России представляет значительный интерес и сегодня, особенно при рассмотрении вопросов кадастровой оценки недвижимости, оценки в целях налогообложения и массовой оценки при купле-продаже квартир. К сожалению, российский дореволюционный опыт работ по оценке в целях совершения сделок на рынке недвижимости в литературе не описан.

История развития оценки недвижимости в современной России

В советский период оценку объектов недвижимости производили с использованием нормативных методов, основанных на определении их сметной и балансовой стоимости, не связанных с рыночными условиями хозяйствования и типичных для экономики командно-административного типа. Уже к концу 90-х годов эти методы утратили былую доминирующую роль и только частично продолжают применяться, в основном, на «первичном» рынке недвижимости. Для развития современной оценки рыночной стоимости недвижимости их ценность весьма ограничена.

В современной России, и в частности, в Москве, оценка недвижимости начала обособляться от других операций с недвижимостью вскоре после возрождения рынка недвижимости. Уже в 1992-93 гг. отдельные специалисты начали заявлять о себе как о профессиональных оценщиках недвижимости. Как правило, это было связано с прохождением подготовки на специальных курсах, организованных американскими или международными структурами, а позже и российскими организациями. А в 1993 г. создана первая общероссийская профессиональная организация оценщиков — Российское Общество Оценщиков (РОО). В марте 1998 г. РОО торжественно отметило свое пятилетие. Позже в России возникли и другие профессиональные организации оценщиков, но среди них РОО остается старейшей и, видимо, крупнейшей, имеющей региональные отделения во многих городах России. РОО, созданное и устроенное по образу и подобию американской профессиональной организации оценщиков, имеет свой кодекс этики и систему стандартов. Сначала ею были переведены и распространялись международные стандарты, а затем на их основе была создана, поддерживается и развивается собственная система стандартов. При РОО действует система обучения и повышения квалификации оценщиков.

Оценка рыночной стоимости недвижимости в современной России развивалась первоначально в основном усилиями физических (частных) лиц и созданных ими частных фирм и некоммерческих организаций. Регулирование этой деятельности осуществлялось общегражданскими законами и личными правилами, затем добавились стандарты профессиональных организаций, с последующим переходом к государственному регулированию данной деятельности. Государственное регулирование оценочной деятельности сначала сводилось к ее сертификации и лицензированию.

Полный переход к саморегулированию в оценочной деятельности осуществлен 01.01.2008г.

Другие статьи по теме «Услуги оценки»